有莫得发现？最近两年，不光房企在发力豪宅居品顶级人体艺术，长租公寓运营商也初始竞相加码高端商场。

比如本年以来，万科高端长租公寓品牌"富瑞斯"，以及招商蛇口高端长租公寓品牌"壹棠"，开店速率均较之前有赫然加速。

另外，中海地产和上海浦发集团，近期也分别联袂旅社巨头洲际和办事公寓巨头辉盛国外，加码高端长租商场。

长租商场风向为何转向了高端居品线？高端长租和大家化长租，在运营层面有何不同？濒临高端长租商场"外资一家独大"的时势，国内运营商又该如何解围？今天明源君就讲下这个话题。

之前就有业内东说念主士提议，从铺张升级和居品升级的角度来看，将来长租公寓商场的发展趋势，一定是往高端化标的走，也便是从蓝领寝室型公寓到白领公寓，再到中高端办事公寓。

尤其最近几年，长租公寓运营商在高端商场的布局赫然加速。据睿和智库数据，本年三季度，商场一下子新增了 20 家中高端公寓神志，几近 2024 年上半年的总量。

明源君梳理了最近两年抢滩布局高端长租公寓的企业，主要分为三类：

第一类是以万科、招商为代表的房企系。

比如万科旗下高端长租公寓品牌"富瑞斯"，从 2017 年到 2023 年，六年时分仅开业 3 家门店。而本年 8 月，万科倏得官宣，其在深圳太子湾、苏州高新区以及济南 CBD 等区域的门店行将开业，侧面骄慢出万科对高端公寓商场的加码。

还有招商蛇口旗下高端办事公寓品牌"壹棠"，从 2016 年到 2023 年，7 年时分仅在 5 个城市布局 7 个神志。而本年壹棠则是说合新增开业四个神志，分别位于上海、深圳和天津。招商蛇口还暗示，"壹棠"是公司将来重点平和柔发展的赛说念。

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第二类是以自如、乐乎为代表的运营商平台。

比如自如就通过并购高端长租品牌"曼舍"，发力高端租出商场。乐乎通过对居品线的再行梳理，也趁势推出了"怀庭、芷岸"等高端居品线。

第三类是华住为代表的旅社系。

比如华住旗下城家公寓，就通过收购瑞贝庭，进一步拓展中高端租出商场。2023 年，瑞贝庭公寓签约拓店 10 余家，神志布局北京、上海等中枢城市。

在曩昔数年里，国内高端长租商场一直是外资"一家独大"，比如万豪、雅诗阁等等，国内长租公寓运营商鲜有涉足这个限度。

那么问题来了，为何连年来内长租公寓运营商的布局重点，初始转向高端商场？明源君觉得有三个主要原因：

第一，普遍廉价保租房入市，倒逼长租公寓朝上解围。

最近几年，跟着普遍保租房以较低房钱入市（一般不高于同时同区域同品性租出住房商场参考房钱的 90%），对大家化长租公寓房钱和出租率产生首要影响。

据 ICCRA 研报骄慢，受合座经济环境和保险性租出住房加速入市影响，2023 年，除北京以外，其他城市均有不同过程的房钱下降，平均下降幅度为 22.3%。

到了 2024 年，这一趋势就愈加赫然。

以上海为例，据克而瑞数据，本年上半年，上海共有 46 个保租房神志入市，累计提供超越 3.6 万套（间）房源。截止本年 6 月，上海保租房供应量已报复 13.8 万间，比客岁年底增长了 35.8%。

保租房的赶紧延迟，对上海公寓房钱水平组成了径直冲击。本年上半年，上海汇注式公寓房钱坪效为 5.3 元 / 天 /㎡，相较于 2023 年下降 6.5%，较 2021 年时降幅达到了 19%。

是以为了幸免房钱和出租率进一步下滑，各大长租公寓运营商亦然欺压朝上解围，积极布局高端长租公寓，与保租房酿成错位竞争。

比如招商蛇口就坦言，壹棠居品线定位于中高端旅社办事式公寓，面向客群主要为跨国企业高管、国内中高端商务精英，与保险性租出住房缓解新市民、后生东说念主住房艰巨的保险属性存在较大相反。

是以将来几年，大致会有更多长租公寓企业布局高端居品线，继而酿成"低端有保险、高端有商场"的竞争状态。

第二，高端长租公寓盈利才略更强，房钱坪效是白领及蓝领公寓的一倍左右。

之前明源君说过，大家化长租公寓长久存在两大痛点：

一是收入渠说念单一，现在主要依靠房钱剪刀差保管，升值办事收入占比尽头小；

二是盈利水平较低，按照某机构的测算，长租公寓平均利润水平仅在 2%-4%，现款流回正周期至少需要 6 年以上。况且，思要达到这一陋劣盈利水平，还需要成就在合座出租率保执在 95% 以上的前提上。

比较之下，高端长租公寓定位高净值客户，这批东说念主对居住面积和配套设施有较高条目，因此焕发为高品性的居住环境支付更高房钱。

克而瑞数据骄慢，不论是北京如故上海，高端长租公寓（办事式公寓）均暗示出高收益特征，房钱坪效水平齐在 8.8 元 / 天 /㎡以上，这一数字是白领公寓及蓝领公寓房钱坪效的一倍左右（注：长租公寓的坪效值是指每单元面积（渊博米）所产生的房钱收入，是斟酌长租公寓神志价值和运营成果的遑急参数）。

况且高净值东说念主群也很乐意通过额外支付房钱以外的用度，来享受更好的居品和办事，这就为公寓运营商创造了更多盈利的空间。

比如某高端长租公寓品牌，由于遴选了短长租策划模式，即不错按天收费，是以星级旅社所包含的升值办事，该公寓也不错提供，比如 24 小时办事、会议厅租出、送餐、接接机、干洗、代购等等。

固然长租公寓高端化是势在必行，但关于长久策划大家化长租公寓的运营商来说，短时分思要怒放时势，绝非易事。

最主要的一丝，在于高端长租和大家化长租，在运营层面有诸多不同。明源君这里也列举几个相反点：

第一，高端公寓偏疼城市 CBD，大家化公寓盲从交通优先原则。

大家化长租公寓客群主要以齐市白领、社会新东说念主为主，支付才略有限，是以运营商在选址方面，会防护讨论非中枢 CBD 区域的地铁口或公交要津隔邻。

而高端长租公寓的主要客群主要以企业精英及外籍东说念主士为主，支付才略较强，是以其选址也更多讨论高端写字楼云集的城市 CBD，以便于高净值东说念主群职责和生涯。

比如万科富瑞斯布局的六家门店，分别位于深圳福田 CBD、深圳华裔城片区、成齐双塔片区、济南 CBD、苏州太湖科学城、深圳太子湾片区，均为城市中枢区域。

招商蛇口壹棠公寓选址相通倾向于经济连合区域。比如深圳蛇口店比邻后海总部基地，北京华商店位于中央商务区 CBD 东三环与四环之间的黄金地段。

况且左证 ICCRA 的测算，高端长租公寓依托支付才略较强的高净值东说念主群，固然出租率不如大家化公寓，但平均坪效却超越一大截。

况且越围聚中枢区域，坪效值就越高。以北京为例，最中枢的 1 级区域就比 2 级区域平均坪效高 3.6%，较 3 级区域超越 7 个百分点。

第二，大家化公寓追求极致东说念主房比，高端公寓东说念主力本钱支拨较高。

由于大家化长租公寓盈利水平不高，是以好多运营商齐在思尽想法提妙手房比，即让 1 个职工隐藏更多房间，从而律例东说念主工本钱。比如东说念主房比 1:120-150 是行业内的中间水平，而不少神志也曾报复了 1:300，甚而有神志终澄莹 1:600。

但关于高端长租公寓来说，策划逻辑正好相背。其之是以客单价如斯之高，很遑急的一丝便是每个职责主说念主员贬责的房间数目相对较少，这么时代更猛过程保证租客享受到高品性办事。

比如雅诗阁、馨乐庭和盛捷，这三家高端办事式公寓的东说念主房比仅为 0.5：1、0.3：1 和 0.4：1，其中雅诗阁东说念主房比最高时也仅在 1：3.3。

包括在本钱支拨方面，高端长租公寓的运营本钱也远高大于大家化长租公寓，主要原因便是因为东说念主员与运营珍藏所占比例极高。

是以从收入创造才略来看，高端公寓>寝室型公寓>租出式社区>后生公寓；但从东说念主房比来看，寝室型公寓>租出式社区>后生公寓>高端公寓。

第三，关于短租模式，大家化公寓不敢纵容尝试，高端公寓也曾得心应手。

高端长租公寓和大家化长租公寓的另一大离别，还在于短长租的策划。

大家化长租公寓主要以半年及以上的长久租约为主，短租居品占比少量。最主要的原因，在于短租的策划模式访佛旅社，销售频次太高，况且还要为租客提供从入住到离店的全周期办事，会大大加多了企业的贬降低度和运营本钱，导致好多长租公寓不敢也莫得才略尝试。

而关于高端长租公寓来说，短长租则是成例操作。一方面，高端长租公寓频繁由实力浑厚的企业集团运营，他们在公寓限度深耕多年，具备熟悉且完满的策划贬责体系，能够沉稳应酬短长租模式。另一方面，好多高端公寓在神志建造之初就讨论到短长租策划，是以在里面筹画和瞎想时，会极度诀别长租房和短租房，以满足不同租客的租出需求。

比如雅诗阁一直齐是以短长租组合的模样，比例约莫保管在 7：3。

万科富瑞斯某神志也遴选短长租勾通模式，现在短租（日租）占比已高达 40%，合座出租率达到 90%。

第四，高端公寓遴选直销获客，大家化公寓比较依赖中介机构

在获客方式上，大家化长租公寓更多聘用与中介机构融合，而高端公寓则更倾向遴选直销获客模。

一方面，直销获客能使高端长租公寓精确锁定和触达小众客户。另一方面，直销获客也不错减少中间措施，裁减通过第三方渠说念产生的额外本钱，普及运营成果。

比如恐慌传统的网站、APP 直销以外，雅诗阁公寓还成就了我方的土产货驻店销售团队，全球销售汇集以及 OTA 渠说念（汇集渠说念），长租公寓所触及的中介分销渠说念尽头少。

现在，雅诗阁 65% 的客房收入来自直销直营渠说念，涵盖会员和长租业务板块，长租业务平均高达 52%，成为主力业务。从会员角度来看，超越 90% 的官网预定齐来自会员。

本文来自微信公众号"明源地产征询院"顶级人体艺术，作家：古月，36 氪经授权发布。